初到美國買房，買新房還是二手房？可能是所有人糾結的第一個難題。
摸著良心說，誰不喜歡新東西呢？新車，新房，新鞋，新包……尤其是在看房的時候，新房讓人一秒就帶入生活場景，真的讓人無法抗拒。
但是，新建案真的比二手房好嗎？
1. 結構
戶型設計
看多了新建的Town House你有可能會發現，很多新房多達3層甚至4層，單層的房間數明顯比二手房更少。
這是由於土地價格越來越貴，開發商只能在空間上做文章。
新建房屋越來越向瘦長型發展，一層一個房間也是常有的事。
每天在家裡爬無數次樓梯，想想就腰酸背痛腿抽筋。更別說有老人的家庭了。
新的Town House越來越“苗條”
因為房間顯得狹小壓抑，新房的很多戶型會注意天花板和隔斷的改進。特別是廚房，更多開放式設計，減少房間的壓迫感。
而一些二手房則會出現空間分割的設計。特別是有一些柱子、拱門等等影響空間通透。
二手房的舊式隔斷設計
院子
現在新建的Single Family房屋佔地更加緊繃，幾乎都沒有真正的院子，而且多為3層以上。
除非不差錢買豪宅，普通新建住房很難看到過去那種，一把鋪開，種花種草，隨便玩耍的大後院了。
因為沒有院子，很多開放商就把屋頂設計成頂層平台。這種登高望遠，享受更多陽光的感覺也不失另一種情趣。
二手房的大院子是很多人的心頭好
沒有院子，開發商就在屋頂上做文章
建築材料
相比新房，舊房子用料更實在。
尤其在木料的選擇上，舊房通常使用高密度，樹齡長的木材，現在已經很難找到了。
老房子（右）的木料樹齡更長，密度大，結實耐用
考慮到天然材料成本越來越高，新房在建築選材上更傾向於輕質，耐腐蝕的合成材料。
例如，傳統的石膏混石灰白牆，每平方英尺可承重3000磅，而現在大多數房屋用的石膏紙板完全沒法比。
與傳統牆相比，石膏板簡直就是“紙糊的”
使用保障
在加州，新房建築商必須為買家提供1年的home warranty和10年的structure warranty。
但是，由於之前沒有人住過，未來的風險可能無法預測。如果有點小毛病修來修去，還是夠操心的。
相比之下，二手房因為使用過程中，有問題早就暴露出來，房主也會及時修繕維護。
甚至有100年房齡的房子，經過幾任房主的改建，很多部分已經非常新，不需要過多擔心。
其實，房屋的使用壽命和狀態跟新舊沒有直接因果關係，而是跟建築本身的質量有關。只是同狀態下的房屋，二手房可能需要照顧維護得更精心一些。
總結
新房：樓層多、設計感強、院子少、維護省心
二手房：平層多、有隔斷、院子多、用料足
2. 環境
個性化
新建築社區裡，一條街的上百套房子可能都長得一模一樣，非常缺少個性。不小心還說不定走錯門。
感覺是住在流水線上生產的火柴盒，每天從一個格子間走向另一個格子間。缺了點生活化的多姿多彩。
二手房則從殖民風到地中海風，花樣眾多。足夠展現主人的個性。
不過，強迫症買家表示，就是喜歡整潔統一的感覺，標準化街景讓人清靜。那新房社區肯定能滿足這個要求。
新社區裡的房子長得差不多
二手房社區不同年代的各種風格都能看到
地理位置
房地產最重要的三要素“location”“location”“location”。
由於土地監管政策zoning法的限制，新房一般在農業或者工商業用地改建地區，有的甚至建在未曾開發的荒山野嶺。
相比之下，先佔上地盤的二手房，則在地理位置上盡顯優勢。
特別是優良學區、治安好、環境優美的地方，這些傳統低密度居住區中，二手房是絕對主力。
而開發區域和套數密度的限制，也讓新房的市場供應量遠遠不及二手房。買家在選擇時，也更少挑選的餘地。
新建築往往不是太密就是太偏
配套服務
新房社區的周邊配套如餐館、商業圈一般都不太健全，這也是由地理位置決定的。
很多時候需要一邊住在新房，一邊慢慢等待周邊商業服務的完善。
相比之下，二手房周邊成熟的商業圈如超市、乾洗店等等都一應俱全，生活便利性是一大加分項。
很多新房搬入時，周圍還是空空蕩盪
總結
新房：規劃整齊統一、少有好位置、配套健全慢
二手房：個性化、好位置房源多，商圈成熟
3. 金錢
房屋價格
雖然房子的價格需要綜合考量，但總體上，同位置新房每平方英尺的價格一般高於二手房。
當然這個貴就是體現在“新”上。畢竟所有人都喜歡新東西。你的獨家享用，這份“premium”就化作了真金白銀。
不過，地理位置好的二手房如果維護好，那價格也絕對令人咋舌。
灣區一套2b1b的二手房就可以賣出170萬美金。我們就曾見過西雅圖一套二手房收到56個offer的情況。
議價空間
相比新房，二手房的議價空間更大。
因為有買賣歷史和周邊數據可以參考，在談判時更加有把握。
新房往往已經被開發商設好定價，加上市場供應數量有限，很難在價格上有商量的空間。
時間成本
並不是所有的新房都能move-in-reday。很多開發商會預售位置好的樓盤。等不到建好，就得開始搶。這樣一來，買完房還要等它完工才能入住。
在美國，基本沒有準時完工的新建築。延期6個月以上也是家常便飯。
二手房則大多不需要經歷這種漫長的等待。節約下來的時間成本也要考慮進去。
裝修
新房最大的好處就是不用再操心裝修。誰都知道美國的裝修費用貴得令人髮指，好的承包商更是千金難求。除了費錢還要費神。
喜歡自己動手的人買新房，則少了DIY發揮自己創意的樂趣。特別是有風格偏好的人，想要個複雜的波西米亞風或者維多利亞風更是不可能了。
新房大多是簡約現代設計，風格被固定化
節能環保
隨著相關法規不斷健全，新建築的節能環保要求比老房子要高得多。
如油漆，屋頂材料，窗戶密封等等。配備的空調設備、廚房爐灶等也更加省電省氣。
甚至即使買了相同的電器，因為舊房屋密封相對較差，未必有在新房使用時效率高。
更有開放商打出的“smart home”口號，安裝內嵌人工智能語音等等。
新建築更多使用清潔能源和環保材料
總結
新房：同比價格貴、議價空間小、預售房入住慢、省裝修、環保節能
二手房：入住快、議價空間大，裝修貴、環保節能弱
4. 流程
二手房交易大家較為熟知。那麼購買新房時，交易流程有什麼不同呢？
新房交易流程跟建築階段有關，建好的房子買賣流程與二手房其實大同小異。
這裡，我們以全美大型開發商，預售沒有建好的房屋為例：
Reserve
向開發商提交Offer。
有些開發商要求提前收個人支票來預定（reserve），也有的要求先拿到銀行預批信（pre-qualification）才能預定。
在預售期間，開發商不會向其他買家出售房子。但是需要注意的是，通常情況下只能保留1-2天。
Pre-Qualification
為了證明買家的購買能力，從開發商要求的銀行拿到預批信（Pre-Qualification）。一般1-3天可以拿到。
交保證金簽訂合同
提交保證金（EarnestMoney Deposit）後，簽訂合同。
一般購買新房自帶貸款退出機制（Finance Contingency）。開發商可能要求在20天左右拿到貸方（銀行）的貸款批准。
鎖定利率等待通知
等待開發商通知過戶，聯繫銀行鎖定貸款利率。
過戶
過戶成交（close）。
建議大家在糾結的時候，把自己心中的優先項按順序排列出來，再根據新舊房優劣勢，做出適合自己的選擇。
比如你最在意的是戶型和房屋價格，不在乎院子和裝修。那麼從這些優先選項中分析到底買什麼房。
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