速速筆記！華人美國買房3000問－Flyhomes 美國房產知識家

有不少台灣的朋友看到灣區和西雅圖房價連續多年飆升，紛紛躍躍欲試想來美國西海岸投資，進行海外資產配置，但是對於美國的法律、買房流程等等很陌生，這篇寫給華人買家的灣區、西雅圖買房百科全書，一次性為大家解答想了解的所有資訊！文中的很多例子將會以西雅圖為例，但是加州舊金山灣區也都適用

西雅圖最近十年房價中位數

1.什麼人適合來美國買房？

高資產大戶：想分配海外資產，分攤台幣匯率風險，將美元作為國際硬通貨，房地產是最保險保值的資產標的。以西雅圖房產為例，每年10%以上的資產增值，以及超過5%的租售比，來西雅圖買房都是全球資產配置籃子裡值得擁有的一部分；
小孩未來準備或正在美國上學的注重教育的家庭，美國的租房成本很高。以西雅圖為例，單身公寓最低1500一個月，讀大學四年租金超過7萬美元，而如果買房，則可以一邊自住一邊出租，以房養房。

2.不是美國人可以買房嗎？

當然可以！外國人、在美國讀書的F1簽證學生、OPT通通都可以買房。

3.聽說美國持有房屋成本很高，房屋稅怎麼收？

以華盛頓州為例，房屋稅率為政府評估房價的1%。這裡的“政府評估價”不一定等同於“售價”，例如一套售價80萬的老房子，政府估價可能是60萬，也就是每年只需要交6000美元的房屋稅。通常年份越新的房子政府估價與實際售價越接近。

4.在美國買房就可以合法在美國居住了嗎？

需要注意的是在美國買房並不能解決美國身份問題，買房與移民沒有關係。

5.在美國買房小孩就能在美國上學了嗎？

美國學校分為私立和公立兩個系統，有些私立學校能為國際學生提供學生簽證，這種情況孩子可以入讀私立學校。公立學校則需要父母至少一方有長期簽證（工作簽證或學生簽證都行），孩子就可以入讀房子所在區域的公立學校。

6.在美國必須全款買房嗎？

不需要！外國人在美國可以申請貸款。

7.華人在美國怎麼貸款？

在華盛頓州和加州，都有專門服務華人客戶的銀行（華美、國泰銀行等），可以辦理非美國人開戶，購房貸款不用查美國收入，只需要滿足以下兩個條件：

首付40%存入美國境內銀行；等同於房價20%左右的台灣資產證明，資產可以是房屋、理財、股票等（翻譯一下，也就是說幾乎台北任何一間房子就能滿足。）

8.貸款的利率怎麼樣？

美國貸款分為兩種：固定利率與浮動利率。

非居住海外身份，30年固定利率大約為5.5%；5年固定浮動利率，前5年固定利率為5%，後25年每年隨基準利率進行波動。*（2018/10/12,利率隨基準利率隨時波動

9.美國買投資房，租售比例怎麼樣？

美國投資房的租售比，遠遠低於台北市的租售比！

國際間通用租售比（每坪租金與每坪房價比值）來衡量一地的房產有無投資價值、房市是否出現泡沫，一般認為，若房價在租金的300倍（租售比為300倍）以內屬於合理；反之若租售比超過合理值，則建議「租比買划算」。

以西雅圖一間美金30.9萬的兩房公寓為例，租金2000/月，租售比為154.5倍，台北市因房價、租金高居全台之冠，租售比高達511.2，在美國買房遠遠比在台北買房值得！

10.買房流程是怎樣的？

換外匯；
找到優秀靠譜的買房經紀，比如幫助過幾百個顧客成功買到房子的FlyHomes!
開美國銀行的賬戶，存入首付款/全款；
辦理貸款；
FlyHomes買房顧問為你線上介紹各地區特點、分享買房知識、更重要的是我們會告知你需要避開的那些陷阱、制定適合你的買房策略；
FlyHomes 顧問和你一起挑選房子；
視訊看房子，或找個連假過來集中看網上選中的房子；
看到喜歡的房子，FlyHomes 數據分析團隊為你分析價格、顧問提供下Offer建議，為你解釋Offer條款；
FlyHomes免費為你提供專業房屋檢查；
賣家接受了我們的Offer，交定金（房價的5%），銀行審批貸款；
如果人在美國可以直接面簽過戶文件，人不在美國的話，需要去美領館簽署委託書，委託FlyHomes顧問或在美國的朋友代為簽字；
成功買到房子啦！
自住或者找租客

全程不需要親自到美國就能遠程買買買！

11.美國哪個中介的房源最多？

美國的房源資訊是公開的，共享在MLS平台上，每個房產經紀看到的房源是一樣的，是同一個資料庫。同時，你也可以上www.FlyHomes.com或下載FlyHomes/Redfin App查看美國房源。

12.買房的中介費是多少？

跟台灣房地產交易不同，美國房產交易中，買家和賣家各自有自己的仲介，也就是說，買方有完全代表買方利益的agent，賣方也有自己的agent，你可以把房產中介想像成雙方各自的律師。雙方的經紀費都是由賣家承擔。比如華盛頓州、加州，買房不僅不用出中介費，而且如果跟FlyHomes合作，我們還會給買家退佣房價的1%，可以用於抵扣買房的交易費用。

13.買房的交易費用包括哪些？

在美國買房，交易雙方需要委託第三方Escrow託管機構進行交易，Escrow會向買賣雙方收取手續費，如果貸款買房，貸款機構會收取費用，另外房產稅和房屋保險也會在交易時通常會預交幾個月，整個交易費用大約是房價的1%左右。也就是FlyHomes退佣的錢能夠基本抵扣掉這部分的成本。

14.買到房子可否委託管理？需要哪些費用？
美國的房產管理行業非常成熟，也有專門服務中國人的房產管理公司，提供一條龍的租房管理，讓你不需擔心輕鬆做房東收錢。市場收費標準——招租：半個月租金（一次性收費）；日常管理：租金7～10%。

15.美國的一手房買賣也需要中介嗎？

整體來說美國的新建案比例很低，大部分人買的是二手房。新建案不一定需要買方仲介參與，但為了更好的保障你的利益，為你爭取更低價格和更多福利，最好讓買方仲介代為談判。何況，買房經紀還能給你退佣，何樂而不為？

內容這麼多是不是有點燒腦...一起來看兩個真實的例子輕鬆一下吧～

幫台灣客戶在Auburn買的超美小屋

L 太太是一對台灣夫妻，他們的寶貝女兒今年9月來華盛頓州入讀大學一年級，夫妻倆希望給女兒找一個舒適安全的家，讓她在美國能安心讀書。 L太太通過Facebook知道FlyHomes，當天就聯絡了我們的客戶顧問。預約了視訊電話，我們的顧問給她詳細介紹了美國購屋需要的各種注意事項，並進一步了解他們的需求。

L夫婦平時工作忙碌，打算花一周時間來美國陪同女兒辦理入學，同時全額現金買房子。由於時間非常緊湊，我們提前一個月開始介紹社區，提前兩週規劃看房行程，抵美後輔助銀行開戶。專業的看房顧問帶著看了八套精挑細選的房子，看完當天就找到了心儀的房屋。之後我們馬不停蹄的安排房屋檢查、價格分析、制定談判策略，最後經過幾輪談判用低於掛牌價拿下了這套房子！並在四個工作日內順利簽約過戶！ L夫婦對我們超光速效率、超專業服務贊不絕口！

L太太後來不僅給我們CEO信箱寄感謝信，還給我們Twitter、Yelp上都給了五星好評

這個顧客是個長得很漂亮的女生，在加拿大做訪問學者，家在北京，在美國沒有收入和工作，是一個“外國人”買房身份。在聯繫FlyHomes以後，我們很快幫她鎖定了房子。通過視訊現場看房，還做了房屋檢查，給客戶完整解讀了房屋檢查報告。客戶確定房子沒問題以後，我們火速出手，直接把房子拿下。顧客一直跟我們說這個過程又安心又省心，超級開心。更爽的是買後一年，這套房子已經增值超過30%！