今天我們從投資房和自住房兩個方面，來討論一下房產投資最熱門的話題之一：翻新裝潢（Remodel）。
無論是想單純做房產投資，還是自己買了房子想裝修，這篇肯定都會非常有用！
================================================== ==============
投資房
灣區大部分房子房齡較老，從外部風格，房屋結構到內部裝潢設計都充滿了復古感。
有昂貴的地價做基礎，上面的房子一旦進行了擴建或者重新裝潢就會帶來巨大的增值，由此一個特殊的產業鏈 就產生了-- Remodel。
產業鏈裡有著不同的角色，先給大家介紹一下各種名詞:
Flipper
簡單來說，Flipper就是買一個內部裝潢比較舊或者屋況比較差的房子，經裝修和改造後賣掉，賺取中間的價差。他們通過自己的經驗來準確地判斷出房子翻新後的升值潛力，並以相對低的價格把看中的房子買下。
當然，在熱門區域天價購買小黑屋的例子也是比比皆是。之後他們會根據整體預算，設定整個工程的難易度，聯繫設計師、contractor甚至工人。翻新完成後，一個房子賺10萬美元一點也不算奇怪！
Designer
這個角色會根據一個房子的佔地面積，城市要求和既有部分的結構設計改造設計圖，送交城市審核。城市批准後才能進行施工。
Contractor
這個角色在房屋翻修項目中尤其重要，一個好的Contractor會是Flipper的好隊友，不好的Contractor會浪費工時，損耗材料，甚至工程進行中期隨意提高價格。房產投資的工程中時間就是金錢。持有時間變長，人工成本增加都會大大的降低利潤率。
Agent
在一個優秀的房屋翻新加建案例中，好的Agent是不可或缺的。有了Agent的協議，才能以一個相對划算的價格拿到房子，房屋翻新之後再以相對高的價格賣出，提高利潤率。
下面來看幾個房屋翻新的成功案例
2523 34th Ave, San Francisco, CA 94116
投資週期11個月，利潤690K，利潤率44.9%
2010 23rd Ave, San Francisco, CA 94116
投資週期14個月，利潤500K，利潤率35.5%
2422 Pacheco St, San Francisco, CA 94116
投資週期11個月，利潤645K，利潤率57.8%
房屋翻新加建工程固然利潤巨大，但隨之而來的是對於大量資金的需求和風險。一如翻修深似海，從此週末是路人。
作為初級投資者，需要充分認識到翻新項目的人力、物力和財力要求。
================================================== ==============
自住房
對於我們大家平時購買自住房來說，適當翻新裝修也是必不可少的。在這裡介紹幾個常見的“坑”：
法律法規研究
在工程開始之前要花足夠多的時間研究當地的相關法律法規，依法提前申請許可，工程中有不確定的地方要及時向City和相關人員諮詢，確保加建工程合法。這樣可以有效避免不合法加建翻修在未來帶來的麻煩和損失。
Contractor的選擇
在選擇Contractor的時候，建議大家廣泛深入地向不同Contractor諮詢，盡一切可能找到最合適的人選。一個朋友在面試了30多個Contractor才確定了最終的人選。
在裝修的過程中切勿完全依靠Contractor，花時間去監工對於保證工程質量是很有效的。
建材的選擇
盡量選擇安全環保的建材，貪小便宜先擇劣質建材是堅決不可取的，對之後居住有很多潛在危害。推薦HomeDepot，裡面材料較全，質量相對有保障（Tips：可以讓Contractor用他們的Account去買，這樣可以拿到很多折扣）。地板和櫥櫃可以去一些專業的建材店。從健康角度，有很多建材店主打環保材料，詳細細節可以向我們諮詢～
下面詳細的介紹幾項比較常見的裝修花費（地區差異較大，價格僅限加州地區）
（1）油漆牆壁：1500sqt左右的房子，內牆刷兩遍油漆人工費一般在3000-4000刀，油漆材料可以在HomeDepot購買，比較好的大概30鎂左右一加侖。工期3-5天。有時間的朋友也可以自己刷，這個難度不是很大，刷的時候精細一點就可以刷的很好。
（2）地板：人工費在1.8鎂-3鎂每平方尺，材料費用根據材料有較大範圍，1鎂-8鎂每方尺的都有
（3）廚房：廚房的整體裝修費用包工包料一般在5000-8000鎂，不含家電
（4）廁所：廁所的整體裝修費用包工包料一般在4500-6000鎂
（5）門：換門加油漆的費用在130-160每扇（不含門邊線）
FlyHomes的顧客經常有Remodel的需求，我們也給顧客們大量的美國裝修房子的建議。如果是買投資房，我們更是會從買房子之前，就把各種費用提前計算到預算進去，出一個詳細的投資分析報告，幫助顧客找到最好的投資。
這篇文章是對Remodel的一個入門講解，實際操作起來還是蠻複雜，要花大量的時間去研究，Flyhomes有強大的團隊，我們會給您最全方位的服務和支持，有任何跟房屋買賣相關的問題歡迎隨時向我們諮詢
快加入我們臉書社團一起來討論美國買房！
